豐富。財務自由的FIRE！楊應超時間，投資房地產拿來收租好嗎(心得筆記#7)

章節

00:59  投資房地產拿來收租好嗎？

13:22   Q＆A：保險跟投資不應該混在一起

23:22   Q＆A：可以考慮投資黃金 ETF

房地產拿來收租好嗎

楊老師自己還有朋友，對投資房地產也很有興趣，尤其是華人，對於房地產投資有興趣。

只是，透過這麼多年投資房地產的經驗，投資房地產，其實不是回報很好的生意，至少從財務數字來講。

楊老師 2、3 年前有幸在台灣跟美國有個 Professor Robert Shiller，之前諾貝爾經濟學得獎的得主，同台演講了一整天。

他有一個很重要的理論，以美國資料為準，這幾十年數據來研究，美國房地產投資是不賺錢的，房地產投資，只能賺到通貨膨脹的回報，想大賺是不大可能的！

Professor Robert Shiller 投資研究跟楊老師的經驗很像，分享自己的經驗，不一定是對，或是錯，只是自己的經驗，希望大家參考一下，大家自己做決定。

之前，討論被動收入是從股票跟債劵開始，因為，這兩項比較簡單，沒有那麼複雜，你退休之後財務自由，有興趣是另外一回事。

楊老師希望投資時間花越少越好，想把時間拿去做別的事情，買債劵 ETF，或是股票 ETF，基本上都不太需要管。

之前，當房東的經驗，不是那麼好賺，但經驗是以美國為主。因為，之前在美國當房東也有 20、 30 年，也不是故意要當房東，只是之前買房子，後來搬家，不想把舊的房子賣掉，就乾脆租出去。

發現問題其實滿多的！

打比方來講，如果你人不是在當地管理是很麻煩的，萬一有什麼事情，房客要修這個、要修那個是很麻煩的！

當然，楊老師怕麻煩！所以，找了一個管理公司去管，管理公司每個月要付 10 % 的管理費，這是合理的費用，但也表示你會少賺一點！

管理公司有好有壞，像楊老師之前芝加哥的管理公司，她出事就跑掉了，出事就像，房客不付錢，有的沒有的，也是很麻煩的事。

楊老師在鳳凰城，是有幾個房子出租，也是發現很麻煩的，因為，每次一修東西就會花上很多的費用。

打比方，有的房子屋頂要換，一個屋頂要換就美金 1、2 W 塊，基本上半年的租金就沒有了 >< ! 或者，鳳凰城很熱，換個冷氣 6 、7 千塊，只要一年換個大東西，基本上那一年就不怎麼賺錢了。

除了修費以外，也要付房地稅。美國的房子稅也滿貴的，你還要付保險、管理費，還有很多修東修西的，重點還是滿麻煩的。

所以，楊老師一直不大贊成，買房子當包租公，或是包租婆去收租金。

後來，算了一下，平均回報可能只有 2 % 左右。買股票的 ETF ，平均回報可以快 10 %，什麼事都不用做。你房子的話，這麼麻煩管東管西才 2 % ﹔ 所以，對買房子當房東不是很贊成。

楊老師，鳳凰城有一個很好的朋友在英特爾 Intel 上班，他也是房東，所以，楊老師常與他常討論這些事情，那就幾個結論，讓大家參考一下

1.  華人買房子是心理因素，而不是財務因素

台灣就更明顯了，台灣的租金是美國的 1/2 、1/3 ，在台灣租房子，決定划得來的。

但租房子，因為房子不是你的，總有點心理壓力，怕房東可能不續約，或者年紀大了，找不到房子。

所以，才說買房子不是不好，主要是心理因素。自己的地方怎麼住都可以，怎麼亂釘，怎麼裝修都可以，只是從財務角度來講是不合算的。

楊老師說在節目裡提的意見，不是什麼都是合理，每個人的情況不一樣，有年紀大、有年紀小、有退休、有沒退休。

在台灣有個房地產專家，年輕的時候他買房子，7 成是自己住的舒服，3 成是為了想增值。他最後一個房子，9 成住得舒服，1 成是增值。

＂也就是年紀不一樣

買房子目的不一樣＂

有的年輕，買房子當投資想增值是對的，有的年紀大，目的主要是住得舒服，增不增值是沒有關係的。

沒有一個決定是對，或是錯的答案，每個人情況不一樣。就像買房子來講，買房子自住不是不好是心理因素，讓家裡有個安穩的地方，從財務角度來看，真的划不來的。

問題說我們財務自由，需不需要收租金呢？

覺得是可以考慮！當房東是可以當作資產配置的一部分。

楊老師當房東的目的不是為了賺錢，而是為了想分散風險。因為，美國亂印鈔票，以後錢會越來越不值錢，尤其是美金。有一些實體的東西，像房地產、黃金，也是不錯的，等於是避險。

最近，房地產漲的不錯，因為很多熱錢，房地產避險，每個月多少有一點收入，跟債劵有點像，領債劵利息一樣。

楊老師之前建議的資產配置，不管是 5050，或是 6040。假設你，60 % 股票 40 % 債劵，60 % 是成長的投資像股票，40 % 是保守的投資像債劵，保守的部分，你可以一部分錢拿出來買房地產，可以做不同的分配，可以更分散風險。

對楊老師來講，當房東收租金不是不好，資產分配是可以的，不過是很麻煩，花那麼多時間，房客有好有壞，你也很難講，東修西修的，可能還賺不到錢。

當然，現在債劵利息很低，可能 1、 2 %。現在來講，房子回報 1 、2 % 也還可以，跟債劵差不多。但房子可能會漲，很多人覺得買房子一樣會漲，其實也不一定。

豐富。財務自由的FIRE！楊應超時間，風險管理的重要性-談債劵？(心得筆記#3)

席勒教授的研究，房子的漲幅，就是通貨膨脹。當然，很多人買房子大漲也有，不要忘記 08 年美國房子，就跌了一蹋糊塗。房子跟股票一樣會漲會跌，你很難抓到漲跌，還是分散風險會穩一點。

在美國買房子對稅法是很大的優勢，新聞說川普這幾年，基本上交的稅很少，大家除了罵他以外，可能沒有想到，他是房地產的開發商，做房地產生意，美國稅法是很多可以避稅的。

打比方來講，你當房東，每年房子可以以折舊來扣稅，折舊的話，基本上是會計的名詞，扣稅之後，就少交一點稅，川普多少會用折舊的方法去扣稅。

房子現金流還是可以，只要不要東修西修的，還是有現金流。

美國法律來講，房子很多費用可以扣掉的，就像折舊，或者是修理。

所以，又回到稅法，不管是美國，或是台灣，稅法很重要，一定要研究清楚。

在美國 1/3 的薪水，都是付稅的。之前，楊老師拿到第一筆 IBM 上班的支票，發現 1/3 的錢，都扣稅了。後來，自己去上稅法的課，美國的一個特別幫個人保稅的公司 H&R Block，竟然楊老師也拿到執照，也可以幫大家報稅。

” 稅法很重要

台灣也是！”

楊老師的朋友想買房子，台灣稅也不少，包括奢侈稅、囤房稅、遺產稅、贈與稅。稅法搞清楚，房子這麼大的投資，搞清楚再投會比較穩一點。

在美國買房子有一個方法 LLC：Limited Liability Corporation 有限公司。

各地不管美國、台灣、香港都是一樣的，很多人不是用個人名字買房子，是用公司名字，在美國用 LLC 的目的，就是規避風險。

美國法律大家喜歡告來告去的。所以，假設有人在你家附近滑一跤，他是可以告你的，告你幾百萬，賠下來你可能就傾家蕩產。

所以，你把房子放在 LLC，好處是在怎麼賠，只會賠到公司跟資產沒有關係。告到你個人資產的話，你會划不來。

在香港，大家喜歡把房子放在公司裡面，房子放公司裡面，你買賣交易的時候，只要換股東就好，這樣可以省掉很多的交易稅。

把房子放在公司下面有很多好處，還是建議大家，每個國家的稅法法律，不大一樣，多研究一下！

至少，美國來講，房東用 LLC 比較保險的方法，可以避掉很多不必要的風險。

總之，從財務角度是不合算的，是為了分散風險，租房子比買房子划算。而，買房子目的不是為了賺錢，自己住是為了心理因素，家裡比較穩。

一部分的錢放在房地產，大跌可以分散風險。最近，因為熱錢越來越多，錢越來越不值錢。所以，房地產，或是黃金，這些看的到的東西，會比較保值一點。

房地產，可以當成資產配置的一部分，只是你要多了解細節，看怎麼樣，對你是最有幫助的。

保險跟投資

不應該混在一起

Q1 ：對美國房市的看法，還有低利率？

A1：投資房產有不同投資方法，在美國 Single Family Home 個人家庭房子，這些房子的租客基本上是夫婦有小孩，有 1、 2 份穩定的收入，所以，會比較穩一點。

後來，有做過研究，如果你想要多賺一點錢，可以考慮公寓 Apartment Duplex 雙戶的公寓，或者，是 4 戶的公寓。

公寓的好處有點像台灣，你把戶數分得越小，租客越多，乘起來的房租會越好。租金太低，你房客的品質，不一定太好，房客可能是打零工的，可能是學生，他們租金繳錢不一定會準時，或者會欠租。

有好有壞！房租高一點，通常付錢準一點。公寓會比較亂一點，有的是短期，或者是工作不是很穩定、低薪的。

Q2：在加州投資，加州房子比較貴？

A2 ：像楊老師在鳳凰城的房子比較便宜，通常 20 W 左右美金，可以買到一棟房子。在加州不大可能，可能要 50 、60 W。

所以，你要算一下，你買房子的成本。

因為，房子的價錢和租金不是同等上升的。打比方來講，20 W 的房子可能租個 1500 塊，40 W 的房子不是 3000 塊，不能乘 2 倍，可能是 3000 多塊。

太貴的房子，租出去是划不來的。要找一個回報比較好的房子，通常租的房子太好是划不來的。

Q3：想詢問保險的問題？

A3：楊老師說回答這個問題得罪很多人，他很多好朋友是做保險的。他們喜歡賣 Whole Life Insurance 終身壽險 ﹔ 但楊老師挺反對的，他覺得買 Term Life Insurance 定期壽險比較好。

這樣講是擋人財路，他們靠這個賺錢，對楊老師來說，沒有利益衝突。所以，可以理解這麼說，他們會不大高興。

楊老師強調在節目裡的分享，是他在做的事，因為每個人情況不一樣，很難說終身壽險，或是定期壽險，一定好，或是一定不好？

只是對大家來講，像上期的節目，拿保險當投資好嗎？來當標題

保險就是保險，投資就是投資！

上一集楊老師也開玩笑說，你不可能拿汽車保險去投資。所以，買終身保險為了保險，混在一起就會有不透明的問題。所以，楊老師不大建議拿終身保險去投。

當然，這也不一定是錯，或是對！

打比方來講，楊老師有一個好朋友，他不敢碰股票，錢都放在定存，跟他講 N 次他都不聽，後來覺得，他也不一定是錯的，對他來講，他寧願賺 1 、2 % 的利息。雖然賺得少，至少他晚上睡得著覺。

所以，才說對每個人需求不一樣！股票可能賺得多，他每天提心吊膽，可能有沒有意思

Q4： 做保險 20 年，台灣人比較喜歡買定期壽險，在台灣賣保險的時候，很多客戶聽不下去，寧願買終身壽險？

A4： 所以，楊老師才講，這不一定是對，或是錯。終身壽險沒錯，費用是比較高一點，楊老師是不願意付這個費用。

有人覺得可能買個安全感，這也不是錯的事情。如果，你願意把你的錢，不管是 5 %、 10 %、或是 20 %，當作是費用買個安全感，就像楊老師的朋友一樣，只投銀行定存，也不是錯的事情。

重點是說

你要知道你買什麼東西？

你要知道你付了多少費用？

這樣的話，你可以自己做決定，決定這費用對你來講，合不合算？對楊老師來講，很不合算？因為，他自己投資回報更好。

對於，有些人可能年紀大了，要安穩一點、安全一點，他寧願拿這個錢，當手續費，安穩一點。

Q5：在美國終身保險是在遺產規劃，還有避稅？

A5： 有人買終身壽險是為了避稅。

為什麼呢？

在美國來講，美國的遺產是要交遺產稅的，買終身壽險的賠額是不用上稅的。所以，這是避稅的好方法，但，還是要看你有多少錢？

遺產免稅額，一個人是 500 多 W，兩個人是 1000 多 W。

如果，你遺產總額在 1000 多 W 以上，因為，要交稅，你可以把多的錢交終身壽險，雖然，付些手續費，管理費，但是，你錢來不用繳稅是可以的。

1000 W 以下，這個避稅就沒什麼需要的，美國免稅額是 1000 W。

楊老師強調一點，我們的稅法，還有投資，每年、每季要盯一下。因為，稅法、法律常會改。所以，現在的法律，以後不一定能適用，每年要調整投資分配是有需要的。

Q6： 台積電的 ADR， 為什麼會溢價 10 %？

A6：為什麼美國人願意用較多的價格買台積電？

這是 Access 可以買到 ADR 的管道，買不買的到產品的原因。很多美國人在台灣沒有帳戶，他沒有辦法直接買台積電的股票，美國人只能買美國的 ADR。

因為，台灣這幾年抓得很緊，之前，有所謂假外資的事情，台灣人在外國用假外資開戶，在台灣買台灣股票，就不需要繳比較高的稅。

台灣假外資抓得很緊！基本來講，你一定要在台灣開證卷帳戶，買台積電會比較容易一點。所以，美國人沒有這個管道 Access，買台積電，就買 ADR。

美國 ADR 有這個議價，就是所謂的需求跟供給的問題，這個也不需要太擔心，長期來講，美國台積電一定有溢價，有高有低。

在美國你買台積電，基本上漲跌的 % 數跟台灣不會差太多，溢價一定在那裏。

美國人買台積電，不是很容易！就像台灣一樣！

台灣人買美國的 ETF，很多人反映台灣無法直接開帳戶，買美國股票，一樣的問題。台灣人買美國股票，也是比較貴一點的手續費，不同的市場，有不同買的方法，所以，最好在當地開戶，買當地股票是最便宜的，跨國際市場會比較貴一點。

考慮投資黃金ＥＴＦ

Q7：配置黃金要買實體黃金嗎？

A7：楊老師前幾集有講過回到資產配置，最簡單的方法就是，股票債劵 5050、6040，再細分的話，橋水基金 Ray Dalio的投資方法，更分散風險，這樣才不會大跌大起。

他的投資，15 % 左右買黃金，還有不同商品，黃金是價值投資裡頭一定要的。尤其最近，萬一美金不值錢，錢不值錢，大家錢去買房地產，或黃金，黃金的話是應該考慮的。

那，怎麼買黃金呢？

最好的方法是買 ETF，英文叫 GLD，黃金 ETF。

買實體黃金，金塊、金條，不是不好，只是實體黃金有點像買房地產一樣，比較沒有流動性大，黃金要賣，其實滿麻煩的。一塊黃金，拿到銀行去，可能手續費高，可能會有風險。

所以，你想投資黃金，最方便的方法是買 ETF，像 GLD。基本上把錢給他，他把你的黃金儲藏到，不管是瑞士、歐洲的地方。

好處是，流動性大，你需要錢的時候，直接賣就可以，價錢很透明。買賣實體黃金，你的差價還滿大的，建議買 GLD ETF 會比較好。

最近這幾年， GLD 手續費比較高，同一家公司，出了另一個產品叫 GLDM，手續費低一點。

投 ETF 最大原因是管理費低，因為，管理費低，投資報酬續，比較高一點。

之前，楊老師建議投的 ETF，QQQ 每年的管理費是 0.2 %，SPY  每年的管理費是 0.095 % ，大約 0.1 % 左右，DIA  每年的管理費是 0.16%，基本上 ETF 管理費 0.1～ 0.2 % 是合理的。

GLD 黃金的 ETF 管理費是 1.4 %，真的有點高，但他的好處是很多人想炒黃金的話，買這個很好，因為流動性大，差價小，對我們散戶來講，買了不賣的話，建議大家買 GLDM，同一家公司出的，也是一樣的黃金，管理費才 0.18 %，基本上是一半。

所以，對楊老師來講，會買 GLDM，這樣的話，也是一樣的黃金，管理費低。

另外，一個黃金 ETF 是 SGOL，SGOL 也是黃金，不同公司出的黃金，儲藏在不同的國家，管理費是 0.17 %，對楊老師來講，可能一半的錢放 GLDM，一半的錢放 SGOL。

總得來講，黃金已經漲了一波，應該早一點買。現在講是馬後炮，事後孔明的事情，往後看好，往前看難。

回到 Ray Dalio 講過很多年，黃金應該是你資產配置的一部分，大方向先做好，股票債劵，再往下佈更細的局，房地產可以算一個，黃金可以算一個。

就像之前講高風險的，5 % 可以買高風險的股票。大的佈好，細的部分，可以慢慢優化它，黃金可以考慮一下。

尤其，覺得低利息，亂印鈔票，一定會繼續下去，不管美國誰贏總統，錢會不值錢，所以，開始可以布局黃金。

大家如果覺得黃金太貴的話，可以回到之前講的策略，分批來買，把投黃金的錢，不管投 5 份，10 份，或是 3 份，分批進場的話，平均的價錢，會好一點。

不過，長期來講，黃金應該是你資產配置的一部分。

Q8：71 歲有小套房住，存款差不多 2000 W，怕老的時候在安養院，有些費用要付？

A8：楊老師恭喜這位網友，她 2000 W 存的不錯，理財應該滿不錯的。

年老醫藥費，或是照顧的問題，大家都會遇見到。包括楊老師跟他母親一樣，可能可以考慮買保險，萬一你年老的時候，你不能行動，保險可以幫你付醫藥費，付安養費，或是照顧費。

回到談保險的事情，保險不是不好，每個保險不同用處，不同年紀，有不同用處。可以跟保險公司聊一下，可能會付些保費，管理費。

這個錢可以放在一個基金，或是地方，讓她年老的時候，不需要擔心付醫藥費、生活費是可以考慮的，計畫一下。

像楊老師自己也在考慮，買這些保險 Longevity (Long Term Care Insurance) 長期護理保險，會比較安全一點。

Q9：中國半導體的本業發展？

A9：楊老師之前是科技分析師，半導體產業在中國做，是很難的事情。

因為，楊老師自己是半導體產業出生的，在美國 IBM 半導體公司服務過，半導體是很複雜的行業，除了技術之外，很多器材根本買都買不到。

之前，美國對大陸都有一些制裁，中美貿易戰之後，可能又更難了！

所以，在中國做半導體，不是很看好！5 年、10 年後很難講，至少，這幾年很難看到，不管技術，或是人才，最重要是器材的問題，難克服！想法會稍微悲觀一點。

Q10：美國退休計畫，存多少錢可以退休？ 去泰國退休，好像好一點？

A10：楊老師說，每個人情況不一樣！每個人花多、花少都不一樣！

最簡單的算法，就是所謂的 4 % 法則，每年花費算出來之後乘上 25，這個錢基本上，可以當作參考，就可以退休了。

美國有個名詞叫 arbitrage ，去找不同的地方賺差價，也就是說，你退休的時候，可以住比較便宜的地方，泰國，或是台灣。

像楊老師之前上班賺錢去大城市，住紐約、住芝加哥、住香港，很多好朋友住在美國灣區舊金山。

因為，你上班大公司在那邊，你只好去付貴的房租，去賺高的薪水。退休的時候，就應該住比較便宜的地方，就像楊老師搬離香港，香港真的太貴了！

住鳳凰城是很便宜的地方，這就是所謂的 Geo-arbitrage，你不賺錢的時候，就不需要付貴的房租，或是地稅，生活的花費，台北市很好的地方，泰國也是，這個可以考慮一下，做長期的計劃。

回到剛剛講的，跟保險概念一樣，在不同年紀、不同時期、需求不一樣！你上班需要住大城市，退休後就不大需要，除非你錢很多，所以，這個是可以考慮一下。

Q11：小孩剛上大一，想問美國理財的課程？

A11：楊老師有兩個小孩，今年大四快畢業，也是跟他們說，在學校要上理財課。

美國大學一定有理財課，最基本的就是經濟課，個人理財課。這些課程美國大學有教，很多人沒想到要上這些課程。因為，大家都想本科系，不管是念化學系、數學系、或是電機系。

可以選一些 Liberal arts，更全面的，幫助你個人財務  personal finance 大學個人財務的課程，經濟、美術、或是音樂課，Youtube 上面也有很多，所以，不是問題。

Q12：鴻海跟台積電的看法？

A12：楊老師說，不管你投資什麼 ETF，或者是買保險，或者是當房東。

你投資每一年，或是，至少每一季，稍微看一下。因為，很多情況會改變，包括稅法、股市、大選。

就像鴻海、台積電一樣，不太建議買個股的原因。因為，你買個股，就像當分析師一樣，你要天天盯著股票，股票今天好，明天就不一定的。

所以，楊老師不大想報明牌，也是這個原因，因為名牌我今天報，明天很多情況就改變了！像之前鴻海郭台銘突然就退休了！很多事情你不能預測的！

像張忠謀也退休了！不能預測的事情！

所以，你買股票不是不好，要天天盯著它，天天盯著做功課，你買個股才有意義。你要買了放在那邊，你只能買 ETF，因為，你買著放在那邊個股的話，風險太大了！

另外，外資報告基本上很難拿到的，寫外資報告是給外資的基金經理人看得，不是給散戶看得，散戶看也沒有什麼意義，因為，你不一定會看得懂，分析得很複雜。

之前也有講，通常外資報告上報的時候，已經好幾天了，也不值錢了！所以，當參考可以，千萬別當做決定的基本，這樣太危險了！

參考一下，看外資報告怎麼寫，看理由對公司好，或壞，為什麼？哪幾點對你的分析是有幫助的？

Q13：年輕人可不可以，高風險股票佔比？

A13：每個人風險程度不一樣？自己幫自己做決定，多少的風險自己可以？

年輕人想要高風險的股票，完全可以的。

楊老師之前建議 5050、 6040。如果，你高風險，股票 70、80、90 都可以。只是，你那麼多股票，自己心裡要有準備，可能高回報，高風險，股市跌下來，你可不可以承受得住？

年輕的話可以，你時間夠，年紀大，還是保守一點比較好，看個人可以承受的風險。

 Q14：85 % 資產在不動產，只有 10 % 在股票、基金？

 A14：楊老師說，85 % 在不動產有點高，又回到之前講得資產分配，沒有絕對好，或是絕對壞。

打個比方，美國有家很好的公司 Enron 美國很有名的安隆公司，後來因為做假帳倒掉。員工在公司做很多年，退休金都壓在公司上，以前股票一直漲，後來倒了。

沒有風險管理的概念，100 % 的錢都壓在公司上面，再好的公司都有可能會倒。 Enron 也倒了、雷曼也倒了。

所以，對楊老師來講，買股票，盡量不會超過每一家股票 5 %，也就是在怎麼虧，只虧 5 %。

房子85 %，不知道你是放在多少房子裡？是有點高，建議稍微低一點。對房地產有興趣，有專研，不是壞事！只是，通常你超過 50 % 壓在一個東西上，比較危險，因為，真的很難講。

你再回去翻一下，07、08 年美國房子大跌，就知道房地產，不是很好的投資。很多人 08、 09 年為了撿便宜，想去美國買房子，大家也知道，那時候房子很便宜，基本上搶都搶不到的，只收現金，也就是你不能貸款買房子。

所以，買房子，還是建議長期投資，分散風險，便宜去買，你不一定買的到。

財務自由的目的，還是，希望可以分散風險，這樣的話就回到 Ray Dalio，全世界最棒的對沖基金 Hedge Fund，他會怎麼樣控制風險。因為控制風險，才讓他現在做這麼好！

控制風險，雖然是很無聊的話題，但這麼做的話，可以細水長流，走得比較遠一點，投資也比較穩一點！

怎麼優化你的 FIRE 

經過這集的學習， shumeng 打算這麼做

1.FIRE 計畫的構思以控制風險來考量。

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